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刚需依然坚韧!全国商品房销售指标连续4个月反弹,"以价换量"效果显现

券商中国 2019-11-15 06:55:27

商品房销售指标已经连续第4个月反弹,商品房销售面积更是在持续了9个月负增长后首次转正。

图片来源:摄图网

房地产市场虽处于降温阶段,但房企通过打折促销等方式,让10月份呈现出较为好看的销售数据。

14日,国家统计局公布的最新数据显示,在9月份反弹后,开发投资、房企到位资金等房地产多指标累计增速再次回落。不过,值得注意的是,商品房销售指标已经连续第4个月反弹,商品房销售面积更是在持续了9个月负增长后首次转正。

业内人士认为,虽然市场在降温阶段,但销售端韧劲依然存在,10月“以价换量”效果得到明显体现,房企通过打折促销、精装变毛坯等方式,拉动销量提升,同步平抑了价格上涨预期。预计到年底之前,开发企业会采取更加积极主动的“以价换量”策略,房地产销售将保持平稳良好发展,有望创造接近16万亿的房地产年度销售纪录。

商品房销售面积增速首次转正

从销售指标看,1—10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1—9月份为下降0.1%。商品房销售额124417亿元,同比增长7.3%,增速加快0.2个百分点。

这是商品房销售指标连续第4个月反弹,其中,商品房销售面积更是在持续了9个月负增长后实现年内首次转正。

从单月情况看,据中原地产研究中心统计,10月,全国商品房销售面积高达1.4亿平方米,同比上涨了1.94%;销售额高达1.29万亿元,同比上涨了9.7%。这是销售数据连续第3个月同比上涨。

对于销售面积增速由负转正的原因,严跃进认为,虽然当前市场认为房屋销售市场以降温为导向,但降温不代表下跌,销售端其实韧劲依然存在。尤其是9月份开始各地预售证发放节奏加快,供给端的活跃也容易刺激需求端的数据上升。另外,确实降价促销了,价格数据最近3个月确实下跌了,销售数据反弹也说明降价促销战略是有效的。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为,10月“以价换量”效果得到明显体现,房企通过打折促销、精装变毛坯等方式,拉动销量提升,同步平抑了价格上涨预期。

对于今年全年的销售形势,诸葛找房数据研究中心预计,到年底之前,开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略,房地产销售将保持平稳良好发展,全年销售数据将与去年持平或小幅增长。

据中原地产首席分析师张大伟测算,最后两个月成交额只要不出现突然暴跌(如跌幅超过25%),2019年全年市场成交额超过15万亿成为定局,并且有望创造接近16万亿的房地产年度销售纪录。

开发投资增速创年内新低

从投资指标看,1—10月份,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,增速比1—9月份回落0.2个百分点;房屋新开工面积185634万平方米,同比增长10.0%,增速加快1.4个百分点;房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%,降幅比1—9月份收窄3.9个百分点;土地成交价款9921亿元,同比下降15.2%,降幅收窄3.0个百分点。

在1-4月份达到年内新高后,房地产开发投资累计增速一路下行,继9月份与8月份的年内最低点持平后,10月份房地产开发投资累计增速继续回落,并再创年内新低。不过,新开工指标增速开始加快,土地购置指标虽然继续下降,但降幅持续收窄。

对于开发投资增速回落的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,到了第四季度,房企的重心会更多强调销售数据的改善、现金流的改善和财务数据的改善,这时投资端的数据不会过于激进,所以节奏会放缓,受此影响,类似开发投资数据预计难以继续上扬,而会在后续几个月以增幅收窄为导向。

另外,对于新开工增速加快,严跃进认为,这说明四季度房企在抢工期,目的就是为了第四季度获得预售证,为了更好地做销售和回笼资金。

虽然土地购置面积增速已经连续9个月下跌,但跌幅在收窄。严跃进认为,可见各地政府在四季度积极供地,对土地市场交易带来影响。部分房企近期也有积极拿地的动作,说明资金面并不差,好地块依然有能力获取。

房企到位资金增速再次回落

从房企资金状况看,1—10月份,房地产开发企业到位资金145151亿元,同比增长7.0%,增速比1—9月份回落0.1个百分点。这是该指标在9月反弹后再次回落。

其中,国内贷款21288亿元,增长7.9%;利用外资131亿元,增长63.2%;自筹资金46996亿元,增长3.3%;定金及预收款49163亿元,增长9.4%;个人按揭贷款22137亿元,增长14.1%。

诸葛找房数据研究中心指出,国内贷款增速回落1.2个百分点,自筹资金回落0.2个百分点,开发企业融资环境进一步收紧,资金压力仍非常大,使得到位资金增速回落。10月份销售面积好转,定金及预收款增长9.4%,个人按揭贷款增长14.1%,销售回款逐步增加。

从多家机构的统计数据看,10月房企融资总额大幅下降,创年内新低,各渠道融资方式金额均跌至冰点。克而瑞研究中心的数据显示,10月95家典型房企的融资总额为864.87亿元,环比下降24.5%,同比上升17.3%。同策研究院监测的40家典型上市房企10月完成融资金额折合人民币共计235.82亿元,环比大幅下跌65.80%,创2019年融资历史新低。

值得注意的是,在境内融资渠道紧缩的背景下,房企转战海外融资,10月20日之后境外融资量占10月境外融资总量达到72%。10月房企到位资金数据也显示,利用外资同比增长63.2%,增速最快。

不过,在严跃进看来,房企到位资金数据其实不算太糟糕,增幅相对还是比较稳定的,资金状况没有明显恶化,房企的感受和市场数据感受并不一致。

业内人士认为,未来,预计在严监管的政策趋势下,信用评级较高的大型房企资金优势将更加明显,而部分中小型房企资金仍将承压。

责编 郭鑫

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